美食节、周年庆，银泰百货近期推出的一系列活动，吸引了很大的人流量。
这个总建筑面积约16万平方米，投资6亿元，主力商家包括银泰购物中心、影院、电玩城、KTV、健身会所、大型餐饮、商业步行街的一站式服务商场，成了市民购物、休闲的好去处。
三十年河东，三十年河西。相比之下，曾经繁华的万寿路，如今冷清、落寞了许多。
繁华不再，生意不好做了
谢先生是个“80后”，在市区一家事业单位上班，他常在万寿路上买衣服。
去年，谢先生喜欢的一家男装店关闭，清仓甩卖。谢先生赶去买了几件，这成为他最后一次在万寿路买衣服。
“锦江和银泰开了后，买衣服都去商场，万寿路不逛了。”谢先生说，万寿路没以前繁华了。
记者日前进行了统计，从太平北路路口到东辉北路路口，万寿路两侧共有140多家商铺，服装、鞋和箱包类占了50%，其他为首饰、家纺、化妆品、水果店、钟表店、宾馆和银行等，待租的商铺占11%。
这些店铺中，10年以上的老店达到20%，今年开店的占了8%。
男装K-men只有一间店面，装修比较精致。这家店是今年4月开的，老板来自外地。老板称，温岭是个利润可观的市场，万寿路就是服装一条街，这家店面之前也是做男装的。
光是装修，老板就花了5万元。具体租金，他没有透露。毕竟是新开的店，目前生意如何还没明显显现出来。
然而，有的店铺明显感觉到，今年的生意不好做。万寿路115号，是一家叫“红袖”的女装店。店员们介绍，这是家中档的女装店，开张有6年了。“今年明显感觉到顾客少了，虽然成单率提高了，但成交量比去年少了一些。”另外两家男装店也称，房租太贵，基本上没什么生意，很难经营下去。
就算是10年老店，也倍感压力。103号是间鞋店，开张已有10多年了。店主称，今年的生意特别不好做，同期下滑很多。
采访中，很多店主都说，他们正经历着前所未有的挑战：一是经济形势不好，二是网络低价销售的影响，三是锦江百货和银泰百货的进驻。
万寿路商家的抉择：关店、搬店还是守店？
不过也有店主称，尽管网购风靡，但网购风险大，对于贵重的东西，很多顾客还是喜欢到实体店购买。很多店在万寿路开了这么多年，已形成固定的顾客群。
万寿路56号的瑞阳钟表店是一家夫妻店，开了几十年。老板娘说，现在生意越来越不好做，但他们店里的生意影响不大。
“一是竞争对手少，二是这么多年培养了一大批老顾客和好声誉。”老板娘说，钟表店是自家的房子，不用交房租，经营压力相对小很多。
雅戈尔男装也是万寿路上的“元老”之一。服务员称，他们公司已经买下了这里的店面，也没有房租的担忧。凭着固定的顾客群，店里的生意一直比较稳定。
利郎男装是一家直营店，店门口有一个带帐篷的服务点。营业员很热情，他们说该店已经是第七年了，每年的营业额都在增加。
万寿路上有很多家珠宝店，生意总体上下降不多。一些珠宝店开的时间比较长，老客户比较多，受大环境影响不是很大。
一家男装店的老板说，他想把店搬到购物中心去。尽管目前租金有所下降，但仍较难承受，购物中心的租金相对便宜，人流量也挺大。
锦江百货、银泰百货开业前，曾向万寿路上的店发出邀请。一家箱包店的老板娘说，她没有接受，因为万寿路上已经有了特定的顾客，舍不得。
不过，一些服装店入驻到了百货大楼里。记者从银泰百货招商部了解到，入驻到银泰的服装店，有的在万寿路还继续开店，有的彻底搬过去了。
汇其乐旁边的女装店，今年房租满约后就没再续约，银泰百货开业后，他们在那里开了新店。“这是老板的计划。”一品牌女装的店长说，目前新店的生意还可以，毕竟银泰百货刚开业。
据不完全统计，万寿路上的眼镜店之前关闭了两家，目前开着的还有毛源昌、明视达，都是10多年的老店铺了。老板们说，虽然今年的生意有所下滑，但他们对万寿路还抱有信心，开店这么多年，经营低潮遇到了好几次，经济回暖后，生意就会好起来。
关店、搬店还是守店？很多店主都在纠结这个问题。
租金一降再降，房子有价无市
凤翔楼商场（原正大服饰）位于万寿路22号，经营面积2500平方米，包括万寿路店面4间，现向社会公开招租，价格面议。“凤翔楼商场的这则招租信息，贴出已有大半年了。”负责人郑先生说，凤翔楼商场曾是温岭四大商场之一，建于上世纪八九十年代。该楼是由30多户人家集资建成的，楼上住人，楼下出租。
房子建好后，楼下空了一两年，之后租给他人卖家具。当时租金不贵，每户人家每月大概能分到百来块。
后来，正大服饰租下了凤翔楼商场。随着市民消费水平的提高，凤翔楼市场的租金也越来越高。据另一位负责人陈先生介绍，去年的年租金有280万元。
但是好景不长，今年上半年，正大搬入了锦江百货。
凤翔楼商场不得不重新招租。一开始，很多人有意向承租，但租金谈不拢。陈先生说，租金比起去年明显跌了，但对方出的价格，他们实在无法接受。
“有人出价年租金160万元，我们没答应。”陈先生称，之后他们报价160万元，仍没找到承租人，目前房子还空着。
比起凤翔楼，玉湖商场闲置的时间更长。玉湖商场面积1900多平方米，业主是40户人家。之前，飞龙体育在此经营了10多年，但去年搬走了。
业主们说，玉湖商场年租金最高时达到150万元，飞龙体育搬走的原因是生意持续走低。目前，玉湖商场也没承租出去，“一是嫌太贵，二是嫌生意不行。”
以前，万寿路上的房东令多少人羡慕：只要有套房，几代不用愁。市阳光房产信息有限公司负责人王利明说，2011年，万寿路上一套通天房能卖到1000万元，但现在这里的房子不好卖了，价格跌了两三百万元，而且有价无市。
王利明分析说，万寿路之前房价高，是因为店面卖的商品都比较高端。随着锦江百货和银泰百货的进驻，万寿路的高端定位发生变化，如果卖的服装不高端，万寿路的地位和鸣远路差不多，房价自然不会太高。
新商圈撼动万寿路地位
据太平街道办事处三产办主任应聪华介绍，大概从1997年开始，万寿路开始繁华。之前，市区的服装店在人民路上一枝独秀。东城路上的地下商场（现人本超市）生意也很红火，之后搬到了购物中心。市区一直没大型商场，后来购物中心旁边的东方明珠建成，但生意不好。
“万寿路的繁华是自发形成的。”应聪华说，万寿路两侧的服装店，卖的都是有品牌的中高端服装，也弥补了温岭这一市场的空白。
然而，光是万寿路还不能满足市民的消费需求。2004年，我市开始实行“退二进三”，太平街道一直在“三产”上下功夫，逐步完善主城区的商区功能。西面主要打造以千禧为中心的老城区商圈，东北面在东湖工业区上做文章，东南面是锦江百货和锦屏新天地这一片的商圈。太平街道还将建成小吃一条街、休闲一条街以及精品服装一条街，打造成一个集商贸、购物、餐饮、休闲、娱乐等于一体的主城区。
银泰百货的开业，更是给万寿路商圈带来了前所未有的冲击。
据银泰百货招商部工作人员介绍，目前银泰百货有两种承租方式，一种是租金，另一种是营业额扣点。应聪华说，对于很多店铺来说，房租是一项很大的开支。比起固定的租金，营业额扣点的方式更受商家欢迎。
应聪华分析，2008年是万寿路的分水岭。2008年以前，万寿路的生意节节攀升，2008年之后就开始走下坡路了。去年下半年开始，万寿路上的房租开始下降，到目前为止，至少缩水了二三成。
下调房租，是房东留住商户的一大方式。应聪华举了个例子，去年购物中心的租约到期，但购物中心没有重新招标，而是按照老租约续约。购物中心的这个举措，也是形势所迫。目前，千禧文化创意园的房租也有所下降。
应聪华说，受经济形势影响，目前百货大楼的生意也不好做，饮食相对红火，但服装有点低迷。一直以来，城区的服务业发展还存在诸多不足，比如缺少专业街、精品店，知名品牌难以引进，缺乏规模较大和竞争力较强的企业集团等。
在应聪华看来，万寿路还是占有一席地位的。“一是万寿路附近人口密度大，很多人还是习惯在万寿路上买衣服。二是万寿路经营灵活，符合一部分人的消费需要。”（温岭日报记者 赵云 实习生 戴雍伦/文 记者 朱海伟/图）
记者手记 〉
看你“七十二变”
人总是惯性动物，面对改变，难免会有所触动。
习惯了万寿路昔日的繁华，很多人感叹它的繁华不再。此街此铺，那时的你，留在了记忆里。
然而，时间不是静止的。
万寿路商业圈的形成是顺其自然的结果，它迎合了大家的消费需求。但是，光一条万寿路还远不能满足温岭人的需求。那时，很多人抱怨，无处买衣服，无处吃饭，无处娱乐。
认真想想，万寿路真的老了。短短一条街，没有“掘地三尺”，没有拔地高楼，空间无法扩展，服务自然难有质的升级。窄窄一条街，车来人往，哪承受得了那么大的人流量。
于是，新的商业圈又形成了。无论是锦江百货，还是银泰百货，都推崇一站式服务。爱热闹的温岭人，转移了消费阵地。
其实，百货商场也在蜕变。以前的百货商场，往往以销售服装等为主，服务比较单一，现在它们扩大了经营范畴。与其说这是创新，不如说是日益挑剔的顾客口味以及电子商务等因素所迫。
毋庸置疑，电子商务减少了买卖中的很多中间环节，使得价格越来越低。英国一家独立零售业分析机构调查报告预测，在网购冲击下，到2018年，英国将有超过两成商店关门歇业。
长期以来，中国人称购物为“逛商场”或“逛街”，“逛”体现了体验和参与。因此，也有人认为，网购对实体店是有一定影响，但绝不是致命的。
再回过头来看万寿路的店铺，有几家的生意还是非常红火。追其原因，是因为它们的“改变”，如直营、提高服务质量等。
人是念旧的，但念旧敌不过喜新厌旧。如果万寿路的店铺不做改变，仍像以往一样经营，势必难挡冲击。无疑，万寿路目前正经历阵痛。
店铺的改变，对消费者来说无疑是好事。作为消费者，我们坐看商家“七十二变”。
